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Housing & Development

Pequeños edificios se enfrentan a la demolición, Kansas City pierde opciones de vivienda económica

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Carlos Moreno
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KCUR 89.3
Erin Royals dice que los dúplex como éste en Benton Boulevard son representativo del parque de viviendas económicas de Kansas City que se desmoronan en desuso o simplemente son demolidos.

Cientos de complejos de departamentos — con menos de 20 unidades — han desaparecido del mercado de Kansas City porque los propietarios deciden que es más barato demolerlos que arreglarlos. Esto representa un gran golpe para el conjunto de viviendas económicas de la ciudad.

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Hace dos años, después de que el alquiler del departamento de Adrian Moore y su hijo se puso fuera de su alcance, sus opciones de vivienda se redujeron. Moore dice que tuvo suerte de encontrarse con una unidad de dos dormitorios, en un complejo de cuatro viviendas al este de Prospect.

Moore lleva tres décadas viviendo en este barrio y trabaja como cocinero en el hotel Loews Kansas City del centro.

Moore dice, "para mí es importante estar en esta zona por las rutas de autobús, y cerca de las zonas del centro por si mi coche se descompone".

Tras un encuentro casual con el propietario de la casa, Moore y su hijo se asentaron en el edificio de 98 años, con un alquiler de $750.00 dólares al mes.

Moore llama a su departamento "retorno de los años 80", pero está pintado con una nueva capa de pintura blanca, tiene alfombra gruesa y electrodomésticos nuevos.

Moore dice que, en cualquier otro lugar de la ciudad, este mismo tipo de lugar costaría al menos $900.00 dólares, e incluso esa renta es cada vez más difícil de encontrar.

Dice que, "no queda ninguna propiedad en el centro de la ciudad, entre las zonas de la calle 27 y la calle 44".

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Carlos Moreno
En la Avenida Montgall, Adrian Moore llama a su unidad de dos dormitorios “retorno de los años 80.” Lleva casi dos años viviendo en este departamento de 98 años de antigüedad, pagando $750.00 dólares, lo que, según él, fue un golpe de suerte encontrarlo.

Un estudio reciente de la Universidad de Missouri-Kansas City confirma las observaciones de Moore. Los complejos de departamentos pequeños -los que tienen menos de 20 unidades, como en el que vive Moore- están desapareciendo del mercado de la vivienda en Kansas City.

En el reciente Estudio de Apartamentos pequeños del 2021, Erin Royals y Jacob Wagner, del Centro para los Barrios de la UMKC, analizaron detenidamente los impuestos del Distrito sobre las ventas del Central City Economic Development (Desarrollo Económico Central de la Ciudad) (CCED), una zona que se extiende desde la calle 9 hasta el bulevar Gregory, entre Prospect e Indiana.

Royals dice que en este Distrito encontraron que 407 unidades de departamentos pequeños fueron demolidas en los últimos 20 años.

"Cuando se derriban esas, se están demoliendo viviendas económicas", dice Royals.

Remodeladores de casas

Muchos de los pequeños edificios de departamentos de Kansas City tienen entre 50 años y un siglo de antigüedad y necesitan mejoras, que pueden costar decenas de miles de dólares.

El estudio de la UMKC reveló que los propietarios de estos edificios suelen ser propietarios locales, generalmente de “propiedad en familia". Royals afirma que cuando los códigos postales se encuentran en barrios de bajos ingresos, les resulta aún más difícil conseguir préstamos para grandes proyectos de restauración.

"Esto implica que la gente tiene que ser capaz de autofinanciarse", dice. "Y eso es una gran tarea, independientemente del lugar en el que se intente hacer la restauración".

Son una prueba de este patrón las disparidades entre los altos niveles de permisos de demolición y todos los demás tipos de permisos. Los edificios pierden su inversión, son abandonados y se clausuran. Se deterioran tanto que las propiedades se incendian o se queman y entonces la Ciudad se ve obligada a demoler la propiedad.
Estudio de la UMKC sobre pequeños apartamentos 2021

Estudio de la UMKC sobre pequeños apartamentos 2021

Ward Katz dirige la empresa DRS Management, que supervisa varias propiedades en el área metropolitana de Kansas City. Dice que este negocio se nutre de las economías de escala, especialmente en lo que respecta al mantenimiento.

Katz afirma que, a diferencia de los grandes complejos de departamentos, los edificios pequeños suelen carecer de porteros o veladores y de un equipo de personal de mantenimiento en el mismo, lo que dificulta y encarece el mantenimiento.

"No es fácil administrar viviendas particulares o edificios pequeños", dice Katz. "Hay que tener una masa crítica de ellos para mantener empleado al personal de mantenimiento".

Sin los fondos necesarios para arreglarlos, estos departamentos se deterioran cada vez más. Cuando eso ocurre, los propietarios suelen decidir que es más barato demoler todo.

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Carlos Moreno
El estudio sobre pequeños departamentos de la UMKC afirma que las unidades de departamentos pequeños en el distrito del CCED siguen siendo un recurso en peligro de extinción con importantes retos para renovarlas o preservarlas.

No hay una solución mágica

Cuando estos apartamentos económicos desaparecen, no se construyen otros nuevos para sustituirlos. El estudio de la UMKC reveló que entre 2010 y 2017 no se concedieron ningún permiso de construcción para departamentos pequeños.

En general, el mercado inmobiliario de Kansas City tiende a construir complejos de departamentos mucho más grandes y se concentra en los suburbios, más que en el centro de la ciudad.

Royals dice que la pérdida de este conjunto de apartamentos pequeños conduce a una mayor demanda y provoca alquileres más altos. Pero hay algo más que Kansas City pierde: La diversidad de viviendas.

Royals descubrió que cuando estos edificios más pequeños desaparecen, resulta casi imposible mantener barrios que estén socialmente y económicamente integrados.

Royals dice, "sabemos que aquí en Kansas City, pero también a nivel nacional, los departamentos pequeños son el núcleo de nuestro conjunto de viviendas económicas".

Jennifer Tidwell, directora interina del Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de Kansas City, dice que la ciudad solicitó el estudio de la UMKC para comprender mejor cómo preservar de manera natural "las viviendas económicas".

Tidwell dice,"nos permite comprender la situación para que seamos capaces de empezar a pensar en, '¿Cómo la ciudad puede ayudar a traer dólares para preservar lo que ya tenemos?"

Tidwell dice que el Crédito Fiscal para Viviendas de Bajos Ingresos es una forma en que los inversionistas o los potenciales proveedores de vivienda pueden encontrar apoyo financiero para reparar y remodelar viejos edificios - específicamente aquellos dirigidos a hogares de bajos ingresos. Y dice que actualmente Kansas City está explorando otras opciones para incentivar la restauración en vez de la demolición.

Royals dice que está claro que no hay una solución rápida al problema de la desaparición de las viviendas.

Royals dice,"es complicado y hay mucho que abarcar”. “Hay toda una serie de retos que se presentan cuando se trata de preservar".

Recuperar la vitalidad de la ciudad

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Carlos Moreno
Jessica Brown es propietaria de un cuádruplex de 98 años en la Avenida Montgall. Ya es propietaria de algunas viviendas particulares. Ésta es su primera unidad de apartamentos y dice que le gustaría adquirir más para "enriquecer a todo el centro de la ciudad".

Jessica Brown es la propietaria del edificio de cuatro pisos de la Avenida Montgall, donde vive Adrian Moore. Ella creció en Kansas City, y todavía vive ahí cerca.

Brown compró el edificio a principios de este año como su primera expedición en las propiedades multifamiliares. Tiene buenas bases, dice, sólo necesitaba algunas reparaciones cosméticas.

Pero era escéptica a la hora de pedir financiamiento a un banco.

"Soy pequeña", dice Brown. "Soy una pequeña migaja comparado con los clientes típicos de un banco comercial.”

Hasta ahora, todos los gastos de mantenimiento han salido de su bolsillo. Ha subido los alquileres, pero sólo un poco: todas sus unidades siguen costando menos de $800.00 dólares al mes.

Brown dice que quiere comprar y renovar más edificios como éste, pero quiere mantenerlos económicos. Para ella, el objetivo es ayudar a recuperar la vitalidad de este barrio.

"Algunos de nosotros no lo compramos para hacernos ricos", dice Brown. "Sólo queremos proveer, ganar lo suficiente para cubrir los costos y enriquecer el centro de la ciudad".

Sin embargo, sin ayuda, muchos más de estos pequeños edificios acabarán destinados a la demolición, en lugar de ser ocupados por familias que los necesitan.

Este artículo forma parte de una serie sobre cuestiones de vivienda en la región de Kansas City producida por el KC Media Collective, una iniciativa diseñada para apoyar y mejorar el periodismo local. Los miembros del KC Media Collective son KCUR 89.3, American Public Square, Kansas City PBS/Flatland, Missouri Business Alert, Startland News y The Kansas City Beacon.

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