La mayoría de los estadounidenses que quieren ser propietarios de una casa - y pueden pagarla - tienen un camino bastante sencillo hacia sus sueños.
Empiezan con un préstamo de un banco o una compañía hipotecaria, que son instituciones que están sujetas a la normativa estatal y federal. Cuando los compradores finalizan la compra de la casa que desean, el convenio se registra en el gobierno, normalmente en las oficinas del condado.
Los estadounidenses que no reúnen los requisitos para obtener un crédito hipotecario, pero que quieren ser dueños de una casa, a veces optan por un acuerdo financiero poco regulado llamado contrato de arrendamiento. En estos acuerdos, los vendedores funcionan como prestamistas. Cobran un anticipo inicial y luego piden pagos mensuales.
Los compradores de los contratos de arrendamiento suelen pagar los impuestos y el seguro, y a menudo se hacen cargo de las mejoras y reparaciones de la propiedad, incluso antes de tener el título de propiedad.
A menudo, sólo cuando el comprador realiza el pago final, el título de propiedad pasa del vendedor al comprador.
Expertos inmobiliarios, abogados y grupos defensores de los consumidores afirman que estos acuerdos -así como contratos similares a los de la opción de rentar para comprar- rara vez termina el comprador siendo propietario de la vivienda. Lo que suele ocurrir es que el comprador sale perdiendo a través de un proceso llamado confiscación -en muchas veces por retrasarse en los pagos- y no recupera nada del capital que habría acumulado en una hipoteca tradicional.
Por ejemplo, cuando el fiscal general de Pensilvania demandó a una empresa que hacía cientos de contratos en ese estado de rentar para compra, descubrió que sólo el 2% de los compradores conseguía obtener la escritura de la propiedad, lo que significaba que ahora eran propietarios.
Alex Kornya, asesor general de Iowa Legal Aid dijo,"(Los contratos) pueden redactarse de forma que hace que sea casi imposible tener éxito. Pierdes cada dólar que has puesto en esa casa y el vendedor del contrato termina con una ganancia total".
En Iowa, se han registrado casi 3.700 contratos de arrendamiento en las oficinas de los condados desde el 2008, según las cifras facilitadas por la prensa de la zona Central del país de la compañía ATTOM, un proveedor de datos hipotecarios.
Las cifras fueron menores en Kansas, Nebraska y Missouri, pero es probable que las cifras subestimen el número de operaciones que se realizan en esos estados porque tienen pocas o ninguna ley que exija que estas operaciones se registren en las oficinas del condado.
Lance Lowenstein, un abogado de Kansas City, Missouri, dice que, por lo menos una vez a la semana, se encuentra con casos relacionados con estos contratos.
“Los contratos de arrendamiento son una especie de "compra aquí, y paga aquí" del negocio inmobiliario", dijo en una entrevista en su oficina del noreste de Kansas City, donde viven muchos inmigrantes y hay comunidades con grandes desafíos económicos.
Los contratos de arrendamiento - también conocidos como contratos de compraventa de terrenos, ventas a plazos o bonos de compraventa- se multiplicaron a nivel nacional y, en particular, en la zona central del país a raíz de la crisis financiera inmobiliaria del 2008. La opción de rentar para comprar -a veces denominado arrendamiento con opción de compra- tiene características similares que suelen trasladar la ventaja de estas transacciones a los vendedores.
Los inversionistas, que eran desde pequeños compradores con pocas casas hasta fondos de cobertura de Wall Street, se lanzaron tras la crisis inmobiliaria y compraron propiedades procedentes de juicios hipotecarios o de compradores de hipotecas patrocinadas por el gobierno, Fannie Mae y Freddie Mac. Las casas, a menudo inhabitables o en mal estado y en comunidades de bajos ingresos, se comercializan normalmente entre los que corren más riesgo de ser explotados: Los residentes negros, latinos o inmigrantes.
Y mientras los fiscales generales de los estados del noreste y de la región de los Grandes Lagos han perseguido a los vendedores de contratos de arrendamiento a gran escala que utilizan tácticas engañosas, los fiscales generales de la zona central del país no suelen tomar estas medidas de acción judicial.
Tiffany Martino
Todo lo que Tiffany Martino quería era comprar una casa.
Dijo, “tener algo que siempre fuera la misma casa donde mis nietos pudieran venir".
Vio una casa que podía comprar por 78.000 dólares. Hace unos siete años, se mudó de Gold Beach (Oregón), donde, según ella, los precios de la vivienda eran "extravagantes," a North Platte (Nebraska).
Martino se dio cuenta de que la casa necesitaba muchas reparaciones: el cuarto de baño tenía que ser remodelado. En una habitación faltaba la mayor parte del piso y había que cambiarlo. La pintura estaba en mal estado. Y tendría que hacer algo de jardinería.
Pero Martino necesitaba un lugar donde vivir.
Dijo, "Cuando uno está necesitado y no se tiene mucho dinero para dar un anticipo y alguien está dispuesto a trabajar contigo, dices: 'Sí, eso suena bien, hagámoslo.'"
Martino hizo un pago inicial de 1.400 dólares al propietario. Él acordó que ella haría pagos mensuales de 500 dólares hasta que la casa estuviera pagada. Entendió que estaba alquilando para ser propietaria. Cuando surgieran reparaciones, llamaría al propietario.
Martino dijo, "él dice: 'Estás comprando este lugar, y por lo tanto eres responsable de cualquier reparación que ocurra, eres responsable de todo eso'.
Martino dijo que invirtió unos $10.000 dólares en la propiedad, lo que incluyó el pago de la tala de árboles y la realización de trabajos de jardinería. Y pagó unos $30.000 dólares de alquiler durante esos cinco años.
Pero se retrasó en el pago de la renta -dice que tiene unos 3.000 dólares de retraso- y su casero la llevó a los tribunales para que fuera desalojada.
Al final se puso en contacto con Jeff Eastman, el abogado director de Legal Aid of Nebraska, que la representó.
Eastman le dijo a Martino que si el caso llegaba a los tribunales correría el riesgo de que el juez le ordenará pagar al propietario. Así que llegaron a un acuerdo: Martino se marchó de la casa y el propietario no le reclamó el alquiler atrasado.
Eastman dijo también, "Cuando ellos (los compradores) se van, dejan su inversión en la propiedad y no tienen nada que puedan mostrar. Por supuesto, están bastante enojados por ello".
Incluyendo a Martino, que pensó que estaba construyendo una vivienda que a futuro le pertenecería.
Martino dijo que, "en realidad fue una gran decepción, ¿sabes? No me hizo sentir bien saber que no sucedió así y que no podría recuperar todo el dinero que invertí allí. La verdad fue devastante".
'Robo del patrimonio'
Un estudio realizado en el 2019 por el Joint Center for Housing Studies de la Universidad de Harvard describe, en Chicago, los contratos de arrendamiento de una época anterior, cuando el blockbusting (manipulación de los propietarios de casas para que vendan o renten barato basado en falsas ideas de la caída del valor de sus propiedades) y el redlining (vecindarios prohibidos para gente de color) que deprimen los precios de las viviendas en las décadas de 1960 y 1970. Los inversionistas utilizaron las ventas por contrato para vender propiedades a precios inflados con altas tasas de interés a personas que no podían obtener un crédito hipotecario.
El estudio de Harvard muestra que, "estos contratos estaban diseñados para fracasar, permitiendo al vendedor reclamar la propiedad, como una forma de robo al patrimonio".
Taz George, analista de investigación del Banco de la Reserva Federal de Chicago, dijo que el acceso a las hipotecas es una vía importante para que las familias construyan riqueza.
George, coautor del estudio de Harvard, dijo que los prestamistas rara vez respaldan préstamos en las comunidades de bajos ingresos, donde las viviendas tienen un precio inferior a $100.000 dólares y a menudo necesitan reparaciones. Por ello, los contratos de arrendamiento ocupan el lugar.
George dijo, "en realidad, lo que encontramos es que las comunidades que tienen un alto número de ventas de contratos de arrendamiento de terrenos, tienen una gran cantidad de otros problemas de vivienda y económicos".
La propaganda de los contratos de arrendamiento los presenta como una manera en que la gente pueda obtener créditos hipotecarios para lograr el sueño de ser propietario de una casa. Para Kornya, abogado de Iowa Legal Aid, este argumento es sólo otra manera de que otra empresa se aproveche de prestatarios de bajos ingresos.
Kornya dijo, “Ese es exactamente el mismo argumento que los prestamistas abusivos usan, no es nada nuevo: 'Tenemos que explotar a las personas de bajos ingresos porque, de lo contrario, sus vidas serían peores’”.
Para algunas transacciones inmobiliarias, aunque nunca es lo ideal, los abogados y expertos afirman que los contratos de compraventa pueden ser una de las pocas opciones. Los compradores que carecen de historial crediticio, o tienen su crédito dañado o no pueden hacer un pago inicial, a menudo no cumplen los requisitos para obtener un préstamo de los bancos o las compañías hipotecarias.
Basándose en las conclusiones de Harvard, el Centro Conjunto de Estudios sobre la Vivienda afirma que las compañías hipotecarias tradicionales son reacias a conceder préstamos en barrios con problemas, por lo que dejan que los préstamos financiados por el vendedor o el contrato de arrendamiento sean el último recurso.
"El estudio señala que la relación entre la creación de nuevas hipotecas y la cantidad de hogares es uno de los factores más importantes a la hora de predecir la actividad de los contratos de arrendamiento.
La falta de servicios financieros en las comunidades de bajos ingresos - y cada vez más en las comunidades rurales - influye en la demanda de acuerdos de préstamo no tradicionales.
Michael Duffy, un abogado semi retirado que ha llevado docenas de casos de abusos de contratos inmobiliarios, dijo que, a pesar de los riesgos, los contratos de arrendamiento pueden ser útiles cuando son usados por vendedores responsables.
Duffy también dijo, “no creo que (los contratos de arrendamiento) deberían ser ilegales, sólo necesitan una regulación más estricta. Es como el viejo oeste ahí fuera".
Esfuerzos para hacer cumplir la ley
Tras el escándalo del 2003 en el que se vio envuelto el Grupo de Wolford, una empresa familiar acusada por el fiscal general de Iowa de cometer fraude al comprar y vender viviendas con contratos de arrendamiento de terrenos arriesgados, Iowa endureció algunas de sus leyes sobre contratos de arrendamiento de terrenos.
Un contrato de arrendamiento de terrenos no puede ser válido para los vendedores de Iowa a menos que esté registrado en una oficina del condado. Y los vendedores que no registren los mismos contratos después de 90 días están sujetos a multas diarias.
Una portavoz del Fiscal general de Iowa, Ashlee Kieler, dijo que desde el escándalo de Wolford, la oficina sigue recibiendo quejas sobre los contratos de terrenos y esta los maneja a medida que surgen.
En un correo electrónico Kieler dijo, “recientemente no hemos tenido ninguna disputa".
Un portavoz del Fiscal general de Nebraska no quiso decir si la oficina ha llevado a cabo alguna medida de aplicación de ley sobre los vendedores de contratos de arrendamiento o de renta para comprar.
Cuando se le preguntó si el Fiscal general de Missouri ha perseguido a estos vendedores, un portavoz habló de un caso ocurrido en el 2014 en el condado de Jackson en el que demandó a Tri-State Holdings por una estafa de contrato de arrendamiento en las comunidades predominantemente negras de Kansas City.
El Fiscal general de Kansas declinó su respuesta a la solicitud de sus comentarios.
Los operadores de contratos para la obtención de arrendamientos a gran escala que han hecho negocios en Kansas, Iowa, Nebraska y Missouri han sido perseguidos por los Fiscales generales de otros estados.
Según los documentos entregados a la corte, Vision Property Management, una empresa respaldada por fondos de cobertura en Carolina del Sur, en un momento dado poseía 10.000 propiedades a nivel nacional, incluyendo la zona central del país.
En el 2019, el Fiscal general de Nueva York demandó a Vision y sus afiliados, presentando su modelo de negocio como uno construido sobre prácticas engañosas y abusivas que dieron a Vision, "todos los beneficios y ventajas de ser tanto un acreedor hipotecario como un propietario, sin ninguno de los riesgos ni las responsabilidades de esos roles."
Los compradores de Nueva York vivían en casas que, según la demanda, eran inhabitables: Había infestaciones de plagas, cableado eléctrico en mal estado, suelos y techos podridos y con molde y asbesto, entre otros riesgos.
Los fiscales generales de Wisconsin, Maryland y Pensilvania han presentado demandas contra Vision.
La compañía FTE Networks adquirió a Vision en el 2019. FTE dijo que estaba comenzando a hacer la transición para alejarse del modelo de negocio de renta para comprar de Vision, según una presentación ante la SEC.
FTE todavía se enfrenta a pleitos relacionados con el negocio de Vision. La misma también se enfrenta a una demanda colectiva en Michigan, donde los demandantes acusan a la empresa de engaño deliberado y sistemático.
En el 2020 en una presentación ante la SEC la compañía dijo que podría no tener suficiente liquidez para financiar una defensa legal y un resultado adverso en esos casos podría tener un efecto material en sus finanzas.
Un vendedor desaparece
Era un 9 de mayo del 2014 cuando por 22.000 dólares Maricela Orozco firmó con su nombre junto al de Mauro López para comprar su casa en el lado este de Kansas City, Missouri.
Un amigo le dijo que trabajaba en construcción con López, quien quería vender su casa para evitar que fuera desalojada legalmente. Antes de que ella se mudara, Orozco acordó pagar a López $1.800 dólares como pago inicial, para eliminar los impuestos atrasados sobre la propiedad, según el contrato en papel que guardó doblado en un sobre blanco. El contrato señala además que ella entregaría 500 dólares, en efectivo, cada mes durante 44 meses. Después de un período de gracia de cinco días, habría una cuota de 50 dólares de retraso, con 5 dólares adicionales por cada día adicional.
Orozco había visto el interior de la casa y sabía que todavía estaba en mal estado.
Dijo, "las paredes no están hechas. Un baño sin terminar. No hay buenas cañerías, Pero digo: 'Vale, lo arreglamos'. Y me mudo con mis hijos, y poco a poco voy arreglando las cosas cuando tenga el dinero".
Según el modelo de contrato por arrendamiento, el inquilino es responsable de las mejoras y reparaciones de la propiedad.
La abogada del Centro Nacional de Derecho del Consumidor Sarah Mancini dijo, “Un contrato de arrendamiento tiene el problema fundamental de que se le dice al comprador que tiene todas las obligaciones y los costos de la propiedad de una vivienda, pero no tiene la protección del derecho de ejecución hipotecaria y no tiene las escrituras o el derecho de vender la casa y recibir el capital del patrimonio. Así que realmente existe una injusticia estructural".
En ese momento, Orozco no tenía autorización para vivir en Estados Unidos y hablaba poco inglés. No sabía lo que era un título de propiedad ni cómo se transfería. Nunca se le ocurrió pedirle a un abogado que revisara el contrato, que averiguara si el título estaba libre de deudas anteriores o que investigará los antecedentes de López.
Nunca pensó que alguien de su propia comunidad pudiera engañarla.
Dijo, "En la comunidad latina, tratamos de ayudarnos unos a otros. Nos enfrentamos a los mismos problemas, como el idioma. No entendemos las leyes... Él creyó en mí. Yo quería creer en él".
Después de 44 meses de pagos regulares, y más de 10.000 dólares en mejoras de la casa, López desapareció, y nunca le dio a Orozco el título de propiedad de la casa.
Familiares y amigos dicen que está en México, pero no saben dónde.
Otros riesgos
Conseguir un título de propiedad es un problema frecuente en los contratos de arrendamiento. El abogado inmobiliario Lowenstein dijo que tiene un cliente actual que pagó un contrato de cinco años, sólo para enterarse de que el título que recibió tenía una hipoteca por un valor de 17.000 dólares. No tenía ni idea hasta que intentó vender la casa. Lowenstein dice que, si el vendedor no paga la hipoteca, él y su cliente lo llevarán a los tribunales. Pero incluso si este cliente gana, Lowenstein probablemente no tendrá éxito en el cobro de una sentencia.
Lowenstein dijo,"si no es solvente y no tiene activos, es incobrable".
A menudo los contratos de arrendamiento ocultan el verdadero costo de una propiedad. Al igual que Orozco, los compradores no suelen pedir una inspección o una tasación de la vivienda. Orozco se sintió aliviada de que López aceptara un pago mensual de $500 dólares, ya que era todo lo que podía pagar con sus ingresos. Ella no había considerado el costo de hacer el lugar habitable - reemplazar las paredes de yeso, comprar electrodomésticos para la cocina y reparar los sistemas de plomería y electricidad.
"Sin duda eran miles de dólares, probablemente más", dijo.
Algunas personas que firman contrato de arrendamiento terminan en situaciones perocupantes, como en el caso de Sylvia Juárez.
En Kansas City, Missouri, a mediados de la década del 2000, Sylvia Juárez se divorció, y necesitaba una casa para ella y sus tres hijos pequeños.
Un domingo estaba manejando y vio una casa con un cartel en el patio que decía: "Se vende por el propietario". Llamó al número y pronto se reunió con Travis Overs, que decía ser el propietario de la casa.
Juárez dijo, "concertamos una cita para reunirnos en el Denny's ubicado en el centro. Era muy amable y estaba bien vestido", dijo. Había traído a un intérprete que hablaba español.
Sólo recorrió la casa una vez, desde fuera, mirando por las ventanas. Cuando le preguntó a Overs si podía ver el interior, le dijo que no, que había otros interesados en la propiedad y que necesitaba una decisión inmediata.
Dijo que necesitaba un pago inicial inmediato de $8.000 dólares o que ofrecería la casa a otra persona.
Juárez quería conseguir un cheque de caja de un banco, pero Overs insistió en que fuera en efectivo. Cuando ella pidió ver el título, él dijo que lo traería más tarde.
"Necesitábamos la casa, así que le dimos el dinero: De a cinco, de a diez, de a veinte, de cincuenta dólares. Y finalmente nos dio la llave".
Unos meses después, tocaron a la puerta. Unos oficiales de policía le dijeron que la iban a desalojar por no pagar la renta o el alquiler.
Dijo, "les dije: 'No, nosotros firmamos el papel. Le dimos el dinero y nos dio la llave. Fuimos y limpiamos y pusimos nuestras cosas en la casa”.
Al día siguiente, los agentes del sheriff vinieron y pusieron todas las pertenencias de la familia Juárez en la calle. Resultó que Overs nunca fue dueño de la propiedad.
El abogado Michael Duffy pudo encontrar a Overs y recuperar los 8.000 dólares del pago inicial de Juárez, pero ella perdió todo el dinero que había pagado en reparaciones y mantenimiento.
Los intentos de contactar al señor Overs no tuvieron éxito.
Siete años después, Maricela Orozco, que perdió miles de dólares, sigue sin el título de propiedad de su casa. Su hermana vive allí, la mantiene y paga los impuestos.
Los abogados dicen que Orozco no conseguirá una sentencia que la compañía hipotecaria o de títulos acepte a menos que se pueda contactar y notificar a López, el vendedor. Mientras tanto, podría reaparecer en cualquier momento y recuperar la propiedad.
Orozco dijo, "así que, aunque nadie ha regresado a decir que no es mía, no tengo los papeles", y por lo tanto no lo es. Todo lo que quería era tener una casa, pero ésta sigue sin ser realmente mi casa".
Un caso en la Ciudad de St. Louis
En el 2018, Justine quería regresar a vivir a la ciudad de St. Louis. Entró a la página de Zillow y vio una casa que le gustaba, ubicada al norte de la ciudad.
Tenía un acre de terreno. Con cuatro dormitorios. Y estaba en la línea de autobús.
Justine dijo, "me enamoré de la casa". Ella pidió a la prensa del Midwest Newsroom que no utilizara su nombre real porque está en un programa para proteger a las víctimas de abusos domésticos.
El listado la llevó a una empresa llamada Joint Ops, que anunciaba la casa.
Cuando Justine llamó, un hombre llamado David Strode le dio un código para que entrara a revisar la casa. Anderson, que es discapacitada de vista, se apoyó en su entonces novio, que tenía experiencia en la construcción, para evaluar la propiedad.
Su novio pensó que necesitaba algunos arreglos, pero en general describió que los arreglos de la casa eran principalmente cosméticos: Una nueva capa de pintura ayudaría, y había que reemplazar algunas ventanas.
Justine vivía del seguro social por incapacidad del gobierno y tenía hijos a su cargo. Sus ingresos totales eran de unos $1,300 dólares al mes. Su calificación crediticia era baja, lo que dificulta la posibilidad de comprar una casa.
Strode le dijo que, según los registros judiciales, Joint Ops tenía un programa que podía ayudarla.
Ella daría a Joint Ops un pago inicial de $3.000 dólares y luego haría pagos de 500 dólares cada mes. Después de dos años, ella podría ejecutar una acción para comprar la casa por $65.000 dólares.
Justine dijo, “tenían mucha prisa para que yo aceptara el contrato con ellos”.
No podía mudarse hasta que tuviera el permiso de ocupación. Cuando un inspector visitó la casa, las cosas empeoraron.
Justine dijo, "era una de esas cosas que a medida que avanza se van produciendo más daños".
Del techo brotaron grandes goteras. Había molde y daños por termitas en toda la casa. La pintura de la casa tenía niveles peligrosos de plomo.
Justine se propuso empezar a hacer reparaciones mientras hacía los pagos de una casa en la que no podría vivir durante 18 meses.
En enero del 2020, Joint Ops acudió al tribunal del condado de St. Louis para desalojar a Anderson cuando ella llevaba $500 dólares -un mes- de retraso en los pagos.
"Me sentí muy triste", dijo Justine. "Mudarse a esta casa era algo que todos mis hijos estaban esperando. Puse todas nuestras esperanzas y sueños en esto".
Dijo, "¿qué significa el fracaso? El fracaso significa que (Joint Ops) se queda con todo el dinero y la casa. Ese es un buen trato: no puedes perder de ninguna manera, ¿verdad?".
Swearingen luchó contra la demanda de desalojo de Joint Ops, y ambas partes acabaron llegando a un acuerdo en el que Justine recuperó $9.200 dólares.
Según los registros de evaluación Joint Ops tiene 40 viviendas familiares en el condado de St. Louis. La mayoría tiene un valor de garantía inferior a $100.000 dólares. No está claro cuántas de las propiedades Joint Ops alquila en lugar de rentarlas para la compra.
Jimmy Vreeland, un ex Ranger del Ejército, creó Joint Ops en el 2014. Desde entonces Joint Ops ha solicitado 274 casos de desalojo en los tribunales de Missouri.
En un podcast del 2016 presentado por el coach financiero Philip Kennedy, Vreeland y su socio Bob Scott hablaron de su estrategia comercial. Dijeron que podían comprar propiedades en St. Louis, de las que tienen tres dormitorios y un baño, por unos $45.000 dólares.
Vreeland señaló que la mayoría de las casas, eran propiedades en dificultades.
Él dijo, "eso es lo bueno de comprar bienes raíces, es que usted puede obtener buenas ofertas como esas después de caer en situaciones con problemas. Yo diría que el 70 a 75 por ciento de lo que estamos comprando son desalojos legales, o ventas con deuda. En St. Louis, hay este tipo de ofertas por ahí todos los días ".
Mientras tanto, Justine dijo que su historia tiene un final feliz. Después de resolver su caso con Joint Ops, ella fue capaz de conseguir otra casa en el condado de St. Louis, uno que ella llama "un buen lugar para vivir".
Esta historia proviene de Midwest Newsroom, una colaboración de periodismo de investigación que incluye a IPR, KCUR 89.3, Nebraska Public Media News, St. Louis Public Radio y NPR.
