Situada a lo largo de la Avenida César E. Chávez, en el barrio Westside de Kansas City, la casa de Alice Gómez es difícil de pasar por alto.
Grandes banderas de los Chiefs decoran el barandal de la casa. Y las luces navideñas decoran el barandal y el techo. En una fría tarde de diciembre, dentro de la casa, el sonido de la calefacción retumba en la acogedora sala.
Gómez, que ahora tiene 80 años, ha vivido en esta casa desde que era niña. Le encanta su comunidad y su relación con sus vecinos.
Gomez dice, "nunca dejaré el barrio de Westside. Nunca me iré de aquí. Éste es mi hogar de por vida".
Sin embargo, cuando recibió su recibo del impuesto sobre la vivienda del 2020, se preguntó si eso seguiría siendo posible.
Durante años, Gómez pagó entre $400 y $500 dólares en impuestos sobre la propiedad - eso era normal, y accesible, para ella. Entonces, hace dos años, llegó una nueva tasa impositiva sobre la propiedad, de $2.400 dólares.
Gómez estaba desolada. Y no fue la única.
Gómez dice, "nos aplastaron. Ningún otro (barrio) de Kansas City fue tan afectado como nosotros".
Los datos que van del 2018 al 2020 muestran que el valor promedio de las viviendas ocupadas por sus propietarios aumentó un 128%, el más alto de cualquier vecindario en el condado de Jackson, y mucho más alto que el aumento promedio del 18%.
Muchos propietarios de viviendas en el Westside -que se extiende desde el norte de I-670 y la calle de West 25th, al sur de la calle West 31st, al este hasta Broadway y Southwest boulevards, Summit Street y Southwest Trafficway, y al oeste hasta la frontera estatal y las vías del tren- pertenecen a latinos, ancianos y familias con varias generaciones en la misma casa.
Cuando sus recibos de impuestos se dispararon, no pudieron pagar. En Westside más del 25% de las viviendas ocupadas por sus propietarios están atrasadas en el pago de sus impuestos de propiedad.
En septiembre, el Ayuntamiento de Kansas City adoptó una medida que normalmente solo les da a las compañías de construcción y empresas: exenciones fiscales. A través del nuevo Plan de Reurbanización Westside Capítulo 353, los propietarios pueden solicitar reducciones drásticas de sus impuestos sobre la propiedad durante los próximos 25 años.
¿Qué incluye el plan?
El plan de reurbanización se creó bajo el amparo del Capítulo 353, un programa local de incentivos fiscales destinado a re-urbanizar zonas desoladas mediante la reducción de impuestos durante 25 años. Para que el plan se aprobara, el barrio de Westside fue designado zona de abandono.
Colleen Hernández, residente de Westside que trabajó en el plan de reurbanización, dijo que más de 200 hogares solicitaron la primera ronda de exenciones fiscales, que entrará en vigor este año. Los hogares pueden acogerse al programa para futuras reducciones fiscales durante los próximos tres años.
Hernández dijo que las reducciones del impuesto sobre bienes inmuebles para los propietarios se basan en sus ingresos, no en el valor de su propiedad. El plan divide a los hogares ocupados por sus propietarios en seis grupos de ingresos. Los hogares que ganan menos de $15.000 dólares al año representan el 20% de las viviendas del Westside.
Dijo, “su factura fiscal va de $800 a $3.000 dólares, esto no les permite tener ningún margen de gasto."
Según el plan, esos propietarios sólo tendrán que pagar el impuesto sobre el terreno de su vivienda durante los 10 primeros años, lo que, según ella, supone que será entre $300 y $400 dólares.
Durante los siguientes 15 años del plan, esos propietarios pagarán una tasa calculada en el 2.65% de sus ingresos.
Hernández dijo, "llegamos a ese número porque eso es lo que paga el propietario promedio del condado de Jackson".
En la última evaluación del condado, los impuestos sobre la propiedad de Gómez se fijaron en $1.600 dólares. Después de que su marido murió el año pasado, habría sido difícil de pagar, porque ella vive sola y con un ingreso fijo. Con el plan de reurbanización, sus impuestos se redujeron a unos $1,100.00 dólares para este año.
Los propietarios con ingresos más elevados recibirán una reducción fiscal menor. Hernández y su marido vieron triplicarse sus impuestos sobre la propiedad, de $2.000 a $6.000 dólares, en un periodo de dos años. Cómo ganan más de $150.000 dólares, se les descontarán $500 dólares de su predial durante los próximos siete años.
Como parte del plan, los hogares también pagarán una cuota de beneficio vecinal a la Westside Housing Organization, una organización local sin fines de lucro concentrada en el acceso a la vivienda, que financiará pequeñas reparaciones en las viviendas.
Algunas dudas
Sin embargo, se tienen algunas dudas del plan de reurbanización, las mismas que surgen cuando la ciudad concede exenciones fiscales a las grandes compañías inmobiliarias. El legislador del condado de Jackson, Manny Abarca, que recientemente formó parte del consejo de administración de las escuelas públicas de Kansas City como tesorero, está preocupado por las repercusiones si el Ayuntamiento aprueba planes similares en otros barrios.
Dijo, "vas a recortar los fondos para las escuelas, vas a causar un recorte en programas de seguridad contra incendios. Vas a empezar a quitar fondos de entidades de las que dependes".
Los distritos escolares reciben fondos a través de los impuestos sobre la propiedad, por lo que cuando la ciudad otorga exenciones fiscales a las compañías o, en este caso, a los propietarios de viviendas, eso significa que fluyen menos dólares al distrito escolar. Las Escuelas Públicas de Kansas City fueron uno de los únicos partidos que se opusieron al plan.
Mantener intacta a la comunidad
Abarca, que representa al barrio de Westside, atribuye al abrupto aumento de los impuestos sobre la propiedad del barrio a una evaluación incorrecta por parte del condado y al reciente desarrollo.
Abarca dice, "como en el barrio de Westside no se ha visto ese desarrollo en los últimos 30 años, y finalmente se está viendo todo en los últimos cinco o diez, sus valores se están disparando."
Colleen Hernández y su marido Bobby vieron cómo se construían casas que costaban entre cientos de miles y un millón de dólares junto a las pequeñas viviendas familiares de sus vecinos. La pareja empezó a desarrollar el Plan de Reurbanización del barrio de Westside después de ver cómo las elevadas tasas fiscales sacudían a la comunidad.
Bobby afirma: "Ese desarrollo expulsó a mucha gente pobre. Hizo que se asustaran. No saben cómo afrontarlo".
La lucha de Bobby por preservar el barrio de Westside es personal. Las raíces de su familia se remontan a hace un siglo, cuando su abuelo emigró a Kansas City durante la revolución mexicana para trabajar en el ferrocarril. Compró una casa en los acantilados del Westside, con vistas a las vías de tren.
Igual que la familia de Bobby, muchos mexicanos emigraron a Kansas City y crearon una comunidad mexicana y latina muy unida en el barrio de Westside. Para él y su esposa, el alivio fiscal para sus vecinos y miembros de la comunidad consiste en preservar ese legado y mantener a la gente en sus hogares.
Colleen afirma, "este es el corazón mexicano del área metropolitana de Kansas City. Y que perdieran su casa por no poder pagar los impuestos afectaría de manera negativa a la comunidad. La destruiría tal y como la conocemos".
